Sia che si acquisti, direttamente o tramite leasing, che si prenda in locazione, la gestione degli immobili aziendali è un tema rilevante per ogni impresa, dove la fiscalità gioca un ruolo di primo piano.
Ecco i principali aspetti fiscali e operativi da considerare:
1. Locazione di un immobile strumentale per uso aziendale
| Locatore | IVA | Imposta di registro | Imposta di bollo | Deducibilità costi per il conduttore |
| Soggetto IVA | Esente | 1%, con un minimo di € 67,00 per il primo anno | Euro 16,00 per ogni foglio | Interamente deducibili dal reddito, se strumentali; inclusi i costi accessori come utenze, condominio e manutenzione ordinaria se inerenti |
| Soggetto IVA | Imponibile per opzione 22% | 1%, con un minimo di € 67,00 per il primo anno | Euro 16,00 per ogni foglio | Interamente deducibili dal reddito, se strumentali; inclusi i costi accessori come utenze, condominio e manutenzione ordinaria se inerenti |
| Locazione persona fisica | Fuori campo | 2%, con un minimo di € 67,00 per il primo anno | Euro 16,00 per ogni foglio | Interamente deducibili dal reddito, se strumentali; inclusi i costi accessori come utenze, condominio e manutenzione ordinaria se inerenti |
2. Acquisto di un immobile strumentale per uso aziendale
| Venditore | IVA | Imposta di registro | Imposta ipo-catastali | Imposta di bollo |
| Impresa di costruzione o ristrutturazione entro 5 anni dalla fine lavori | 22% | € 200,00 | 3%+1% | € 230,00 |
| Impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine lavori | Imponibile per opzione 22%(reverse charge) | € 200,00 | 3%+1% | € 230,00 |
| Impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine lavori | Esente | € 200,00 | 3%+1% | € 230,00 |
| Diverso da impersa di costruzione e ristrutturazione | Imponibile per opzione 22%(reverse charge) | € 200,00 | 3%+1% | € 230,00 |
| Diverso da impersa di costruzione e ristrutturazione | Esente | € 200,00 | 3%+1% | € 230,00 |
| Persona fisica | Fuori campo | 9 % con un minimo di € 1.000,00 Euro | € 50,00 + € 50,00 | esente |
Per tutti vale: Il costo dell’immobile è deducibile tramite ammortamento (generalmente in 33 anni). Attenzione: se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali insistono, il valore del fabbricato va scorporato. Il valore del terreno non è deducibile!
3. Immobile di proprietà del titolare e uso da parte dell’azienda
Se l’amministratore o il socio di un’impresa è proprietario dell’immobile usato dall’azienda, ci sono diverse soluzioni:
a. Contratto di locazione: Il titolare affitta l’immobile alla società e dichiara il canone come reddito personale. La società deduce l’affitto come costo aziendale (vedi sopra);
b. Comodato d’uso gratuito: Il titolare può concedere l’uso gratuito alla società. In questo caso:
- Non ci sono canoni deducibili per l’azienda.
- Non ci sono redditi tassabili per il titolare.
- Il contratto di comodato va registrato con imposta di registro in misura fissa di Euro 200,00.
4. Uso promiscuo di un immobile (casa e ufficio nello stesso locale)
Se un imprenditore o un professionista utilizza un immobile sia come abitazione che per propria l’attività, i costi sono deducibili ai fini delle imposte sul reddito come segue:
- Imprenditori: se l’immobile è intestato alla ditta, le spese sono deducibili solo per la parte usata per l’attività (analiticamente).
- Professionisti: la deducibilità è limitata al 50% per affitto e spese accessorie.
Detrazione IVA: Se l’immobile è ad uso promiscuo, l’IVA è detraibile al 50%.
5. Leasing immobiliare aziendale: un’alternativa alla locazione e all’acquisto
Alternativa all’acquisto tramite finanziamento bancario è il leasing, con il quale a fronte del pagamento delle rate si ottiene la proprietà effettiva del bene solo alla fine del contratto di leasing (mentre con l’acquisto tramite mutuo si è proprietari sin da subito). Finanziariamente le rate di leasing sono ormai parificabili a quelle che si dovrebbero sostenere con il mutuo. Sembra dunque una via simile a quella percorribile tramite l’acquisto diretto, ma vi è una grossa differenza: il fisco!
Il contratto di leasing immobiliare può infatti essere ammortizzato in 12 anni (contro i 33 o 16,6 nel caso di acquisto con mutuo). Ciò implica un più rapido ammortamento e dunque un più rapido “recupero” fiscale dell’investimento. Inoltre:
- Deducibilità fiscale: I canoni di leasing per gli immobili sono deducibili ai fini delle imposte sul reddito e IRAP, mentre non sono deducibili ai fini IRAP gli interessi. Non sono invece deducibili i canoni di leasing relativi al terreno;
- Possibilità di riscatto: Al termine del leasing, l’azienda può acquisire l’immobile pagando un prezzo finale concordato;
Abbiamo riassunto per voi un argomento molto complesso in modo breve e conciso. Se avete altre domande o desiderate un'analisi più approfondita in relazione al vostro caso specifico, non esitate a contattarci. Il nostro team di esperti è a vostra disposizione e sarà lieto di supportarvi nel miglior modo possibile.