Case study - Appartamenti abitativi della società concessi a soci, amministratori o dipendenti: attenzione alle conseguenze fiscali
27.07.2026
Jelena Comploi
contattami!Il nostro sistema tributario rende poco conveniente l’acquisto di immobili abitativi da parte di società (che non sono infatti mai deducibili). In determinati settori succede però ugualmente che una società si trovi proprietaria di un appartamento e che lo conceda in uso a un socio/familiare, piuttosto che a un amministratore o a un dipendente.
Per quanto frequente, spesso la cosa non sempre viene gestita correttamente dal punto di vista fiscale. Vediamo insieme alcuni casi “tipo”:
IMMOBILE CONCESSO AL SOCIO/FAMILIARE: Quando un appartamento viene concesso ad un socio gratuitamente, oppure a fronte di un canone inferiore a quello normalmente praticato sul mercato, il vantaggio ottenuto dal socio può diventare per lui un reddito imponibile. In sostanza, occorre confrontare il valore economico dell’utilizzo dell’immobile con quanto effettivamente pagato. Se, ad esempio, il valore annuo di mercato dell’appartamento è pari a 12.000 euro e il socio versa alla società soltanto 4.000 euro, la differenza di 8.000 euro andrebbe assoggettata a tassazione in capo al socio nella sua dichiarazione dei redditi personale, quale reddito diverso. La disciplina è finalizzata proprio a contrastare l’abuso nell’utilizzo personale dei beni aziendali. Il valore di mercato dovrebbe essere determinato sulla base di elementi attendibili, come i canoni applicati per immobili simili nella stessa zona, le caratteristiche dell’abitazione, il suo stato di conservazione etc.. Non è quindi sufficiente stabilire un canone simbolico.
IMMOBILE CONCESSO AD AMMINISTRATORE/DIPENDENTE: La situazione cambia quando l’appartamento viene assegnato a un amministratore o a un dipendente. In questi casi, l’utilizzo dell’immobile può essere considerato un compenso in natura, comunemente definito “fringe benefit”. Il valore del beneficio (che in questo caso non è pari al valore di mercato ma va calcolato con regole ad hoc) deve quindi essere incluso nel reddito dell’amministratore o del dipendente, con i relativi effetti fiscali e, quando applicabili, contributivi. Rispetto al caso del socio dunque, per essere in regola non è necessario che l’utilizzatore paghi alla società un canone, l’importante è che l’utilizzo venga tassato in capo all’utilizzatore (amministratore/dipendente).
E a cosa bisogna prestare attenzione lato società concedente?
Gli immobili abitativi che non vengono utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività aziendale sono normalmente considerati “immobili patrimonio”. In questi casi, i relativi costi non seguono le ordinarie regole di deducibilità previste per i beni strumentali. Ammortamenti, spese condominiali, manutenzioni e altri costi direttamente riferibili all’immobile risultano, in linea generale, fiscalmente indeducibili (salvo la parziale deducibilità nel caso della concessione dell’immobile tramite “fringe benefit”).
Esiste una disciplina particolare per gli appartamenti concessi ai dipendenti in trasferta che trasferiscono la propria residenza, per esigenze di lavoro, nel Comune in cui svolgono l’attività. In presenza delle condizioni previste dalla normativa, l’immobile può essere considerato temporaneamente strumentale per il periodo d’imposta in cui avviene il trasferimento e per i due successivi. Si tratta però di una situazione specifica, che deve essere documentata e verificata con attenzione. La medesima agevolazione non è normalmente applicabile agli amministratori.
Per evitare contestazioni è fondamentale che l’utilizzo dell’appartamento sia formalizzato. È quindi consigliabile predisporre un contratto scritto, anche nel caso di concessione gratuita, indicando chiaramente la durata, l’eventuale canone, le spese a carico della società e quelle a carico dell’utilizzatore. È inoltre opportuno documentare il criterio utilizzato per determinare il valore dell’immobile, facendo riferimento, ad esempio, ai canoni richiesti per appartamenti simili nella stessa zona.
La concessione di un appartamento societario non è quindi un’operazione fiscalmente neutrale. Prima di assegnare l’immobile è opportuno verificare la posizione dell’utilizzatore, stabilire un canone adeguato oppure calcolare correttamente il beneficio imponibile, formalizzare l’accordo e controllando il trattamento fiscale dei costi sostenuti dalla società.
Una corretta gestione preventiva consente di evitare recuperi fiscali, sanzioni e contestazioni in sede di controllo.
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