Case Study - Betriebswohnungen, im Eigentum einer Gesellschaft, welche an Gesellschafter, Verwalter oder Arbeitnehmer überlassen werden: Vorsicht vor den steuerlichen Folgen

27.07.2026

Jelena Comploi

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Obwohl solche Fälle häufig vorkommen, werden sie aus steuerlicher Sicht nicht immer korrekt gehandhabt. Nachfolgend betrachten wir einige typische Beispiele.

1. Immobilie, die einem Gesellschafter oder Familienangehörigen überlassen wird

Wird eine Wohnung einem Gesellschafter unentgeltlich oder gegen eine Miete überlassen, die unter der marktüblichen Miete liegt, stellt der daraus entstehende Vorteil für den Gesellschafter steuerpflichtiges Einkommen dar.

Im Wesentlichen muss der wirtschaftliche Wert der Nutzung der Immobilie mit dem tatsächlich bezahlten Betrag verglichen werden. Beträgt der jährliche Marktwert der Wohnung beispielsweise € 12.000 und bezahlt der Gesellschafter der Gesellschaft lediglich € 4.000, müsste die Differenz von € 8.000 in der Steuererklärung des Gesellschafters als „sonstiges Einkommen“ versteuert werden. Diese Regelung soll insbesondere dem Missbrauch der privaten Nutzung von Gesellschaftsvermögen entgegenwirken.

Der Marktwert sollte anhand verlässlicher Kriterien ermittelt werden. Dies kann beispielsweise anhand der Mieten für vergleichbare Immobilien in derselben Gegend und mit vergleichbaren Merkmalen kontrolliert werden. Es reicht daher nicht aus, lediglich eine symbolische Miete festzulegen.

2. Immobilie, die einem Verwalter oder Arbeitnehmer überlassen wird

Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Wohnung einem Verwalter oder einem Arbeitnehmer überlassen wird. In diesen Fällen kann die Nutzung der Immobilie als Sachvergütung angesehen werden, die üblicherweise als „Fringe Benefit“ bezeichnet wird.

Der Wert dieses Vorteils, der in diesem Fall nicht dem Marktwert entspricht, sondern nach besonderen Vorschriften berechnet werden muss, ist daher im Einkommen des Verwalters oder des Arbeitnehmers zu berücksichtigen.

Daraus ergeben sich die entsprechenden steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Folgen. Anders als beim Gesellschafter ist es für eine korrekte steuerliche Behandlung somit nicht erforderlich, dass der Nutzer der Gesellschaft eine Miete bezahlt. Entscheidend ist, dass die Nutzung beim jeweiligen Nutzer, also beim Verwalter oder Arbeitnehmer, versteuert wird.

Worauf muss die Gesellschaft achten, wenn sie eine Immobilie zur Verfügung stellt?

Wohnimmobilien, die nicht unmittelbar für die Ausübung der betrieblichen Tätigkeit genutzt werden, gelten grundsätzlich als sogenannte „Vermögensimmobilien“ (immobile patrimoniale). In diesem Fall ändert sich die steuerliche Handhabung aller damit verbundenen Kosten. Abschreibungen, Kondominiumsspesen, Instandhaltungskosten und andere unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängende Aufwendungen sind grundsätzlich steuerlich nicht abziehbar. Eine steuerliche Abzugsfähigkeit kann jedoch zum Teil unter bestimmten Voraussetzungen gegeben sein, wenn die Immobilie im Rahmen eines „Fringe Benefits“ überlassen wird.

Eine besondere Regelung gilt für Wohnungen, die Arbeitnehmern überlassen werden, welche aufgrund einer beruflichen Versetzung ihren Wohnsitz in jene Gemeinde verlegen, in der sie ihre Tätigkeit ausüben. Sind die gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt, kann die Immobilie vorübergehend als „betrieblich genutzt“ gelten, und zwar für den Besteuerungszeitraum, in dem die Wohnsitzverlegung erfolgt, sowie für die beiden darauffolgenden Besteuerungszeiträume. Es handelt sich jedoch um einen besonderen Fall, welcher entsprechend dokumentiert und sorgfältig geprüft werden muss. Dieselbe Begünstigung ist für Verwalter grundsätzlich nicht anwendbar.

Um Beanstandungen zu vermeiden, ist es unerlässlich, die Nutzung der Wohnung vertraglich zu regeln. Es empfiehlt sich daher, auch bei einer unentgeltlichen Überlassung eine schriftliche Vereinbarung abzufassen.

In dieser Vereinbarung, in welcher Form diese auch immer ausgestaltet wird, sollten insbesondere die Dauer der Überlassung, eine eventuelle Miete, sowie die von der Gesellschaft beziehungsweise vom Nutzer zu tragenden Kosten eindeutig festgelegt werden. Darüber hinaus sollte dokumentiert werden, nach welchen Kriterien der Wert der Immobilie bestimmt wurde. Dabei kann beispielsweise auf die Mieten für vergleichbare Wohnungen in derselben Gegend Bezug genommen werden.

Die Überlassung einer gesellschaftseigenen Wohnung ist somit steuerlich kein neutraler Vorgang. Vor der Zuweisung der Immobilie sollten daher folgende Punkte sorgfältig geprüft werden:

• Zivil- und steuerliche Stellung des Nutzers,
• Festlegung einer angemessenen Miete und/oder die korrekte Berechnung des steuerpflichtigen Vorteils,
• Form und Ausgestaltung der schriftlichen Vereinbarung,
• Steuerliche Behandlung der von der Gesellschaft getragenen Kosten.

Eine korrekte und vorausschauende Handhabung ermöglicht es, eventuelle Steuernachforderungen, Strafen und Beanstandungen, im Rahmen einer Steuerprüfung, zu vermeiden.

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